Việc sử dụng đất không gian ngầm đô thị đang chờ được luật hóa

26/02/2013
6 tuyến đường sắt đô thị của Hà Nội, 7 tuyến đường sắt đô thị của thành phố Hồ Chí Minh và gần 20 bãi đỗ xe ngầm của 3 thành phố lớn (Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng), hàng trăm dự án đường ngầm đang chờ được luật hóa. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có điều chỉnh vấn đề này không và nên điều chỉnh như thế nào?

Khoảng trống trong quản lý không gian ngầm đô thị

Không gian ngầm đô thị gồm 2 loại: được hình thành tự nhiên và hình thành bởi sự tác động của con người. Những năm gần đây, tốc độ đô thị hoá của nước ta ngày càng nhanh, quỹ đất đô thị nói chung và của các đô thị lớn nói riêng đã gần cạn kiệt, các không gian xanh, không gian công cộng ngày một thu hẹp... đòi hỏi phải tận dụng cả chiều cao lẫn chiều sâu của không gian đô thị. Tuy nhiên, hiện Hiến pháp 1992, Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai nước ta chỉ có những quy định chung về sử dụng đất trong lòng đất mà chưa đề cập đến sử dụng đất đối với công trình ngầm. Chẳng hạn, Luật Đất đai 2003 đã quy định người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất… nhưng Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất không có quy định nào về sử dụng không gian dưới mặt đất. Hay, các công trình ngầm là tầng hầm của công trình trên mặt đất và là loại hình sử dụng đất xây dựng công trình ngầm duy nhất đến nay được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, hiện Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) chỉ dành cho đất trên bề mặt, còn phần ngầm của công trình không được ghi nhận trên GCNQSDĐ. Hơn nữa, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, kể cả mục đích sử dụng chỉ được ghi nhận trên các bản vẽ kiến trúc, mặt cắt, dự án đầu tư… kèm theo. Liên quan đến hành lang pháp lý dành cho các công trình ngầm còn thiếu những quy định về  cấp GCNQSDĐ đối với các công trình ngầm độc lập mà chủ sở hữu không có quyền sử dụng trên mặt đất; xác định quyền và cấp GCNQSDĐ cho các công trình ngầm nằm đan xen với phần ngầm của công trình trên mặt đất (như đường dây, đường ống ngầm đan xen với móng, tầng hầm của các tòa nhà)...; quy định về địa dịch (quyền đi qua, cấp điện, cấp nước, mở lỗ thông gió…) để xử lý các vấn đề phát sinh trong sử dụng đất công trình ngầm.

Từ những quy định về quyền sở hữu như vậy, hệ quả kéo theo là những vấn đề liên quan đến thu tiền sử dụng đất cũng chưa được quy định. Mặc dù, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được ban hành, trong đó đã có quy định về công trình ngầm, nhưng lại chưa quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất để xây dựng công trình ngầm là phần ngầm của công trình xây dựng trên mặt đất, đặc biệt đối với các công trình có phần ngầm khai thác không gian sâu dưới lòng đất hàng chục mét. Khoảng trống này, dẫn đến tình trạng mất công bằng giữa công trình ngầm là một phần của công trình trên mặt đất và công trình ngầm không phải là phần ngầm của công trình xây dựng trên mặt đất. Đồng thời cũng có những bất cập trong công tác định giá đất để thu tiền thuê đất xây dựng công trình ngầm, do căn cứ vào giá đất của thửa đất trên bề mặt.

Ngoài ra, việc thu hồi, giải phóng mặt bằng xây dựng công trình ngầm cũng chưa được quy định trong khi đó hàng loạt các dự án đã được triển khai như hệ thống tàu điện ngầm, bãi đỗ xe ngầm... Hiện, thành phố Hồ Chí Minh đã tiến hành thu hồi đất toàn bộ dự án để triển khai, còn Hà Nội thì đang tiến hành xây dựng Quy định tạm thời về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng công trình ngầm trong lòng đất của Dự án đường sắt đô thị… 

Như vậy, 6 tuyến đường sắt đô thị của Thủ đô Hà Nội (với 35km đi ngầm trong tổng số gần 200km đường sắt đô thị), 7 tuyến đường sắt đô thị của thành phố Hồ Chí Minh có trên 110km và có nhiều đoạn đi ngầm, gần 20 bãi đỗ xe ngầm của 3 thành phố lớn (Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng), hàng trăm dự án đường ngầm và bãi đỗ xe ngầm, quy hoạch không gian ngầm của 24 đô thị lớn nhất Việt Nam… đang chờ sự sửa đổi, bổ sung kịp thời của Luật Đất đai.

Kinh nghiệm quốc tế 

Trong không gian chật hẹp của đô thị thì việc sử dụng không gian ngầm là tất yếu và việc khai thác không gian ngầm đô thị phụ thuộc nhiều vào quyền sở hữu đất. Tại Thụy Sỹ, quyền sở hữu đất bao gồm cả trên không và dưới lòng đất. Ở Nhật, quyền sở hữu bao gồm cả đất và những thứ tồn tại trên và dưới mặt đất. Theo đó, việc khai thác không gian ngầm ở Nhật bao trùm cả không gian dưới đất nên đô thị chỉ phát triển đường phố ngầm, giao thông ngầm dọc theo đường phố và dưới các không gian công cộng khác. Để quản lý xây dựng ngầm đô thị, Chính phủ Trung Quốc đã ban hành Nghị định về xây dựng ngầm. Theo đó, việc khai thác sử dụng không gian ngầm đô thị phải được quy hoạch thống nhất, khai thác tổng hợp, sử dụng hợp lý, quản lý theo pháp luật, kết hợp giữa các hiệu quả kinh tế - xã hội - môi trường, phòng ngừa thảm họa và yêu cầu phòng không nhân dân. Khai thác công trình ngầm theo nguyên tắc “Ai đầu tư thì người đó sở hữu, ai thu lợi thì người đó phải duy trì”. Còn ở Pháp, việc bồi thường giải phóng mặt bằng xây dựng công trình ngầm được thực hiện theo quy định: không gian ngầm dưới lòng đất có độ sâu 0 - <3 m theo chiều thẳng đứng từ ranh giới đất trong khuôn viên đất của người đang sử dụng đất thì được bồi thường bằng 30% giá đất; có độ sâu từ 3 - <6 m được bồi thường bằng 15% giá đất; có độ sâu từ 6 - <9 m thì được bồi thường bằng 10% giá đất; độ sâu tới 30m thì không được bồi thường…

Hy vọng, đây sẽ là những thông tin tham chiếu hữu ích cho cơ quan soạn thảo dự án Luật Đất đai sửa đổi.

PGs. Ts Lưu Đức Hải Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng

Nguồn tin: http://www.daibieunhandan.vn

Các tin đã đưa ngày:
Thăm dò ý kiến
Bạn có cho rằng xăng là nguyên nhân gây ra cháy xe không?



Hoạt động của Quốc hội - mang đầy hơi thở của cuộc sống